ארגון
המנהלת היא הגורם שמחבר בין כל חלקי הפאזל – בעלי הזכויות, היזם, אנשי המקצוע והרשות המקומית.
תפקידה לדאוג שכל אחד מהצדדים ידבר באותה שפה, שכל שלב יתבצע בצורה מסודרת ושקופה, ושבעלי הזכויות יהיו במרכז התהליך – לא בצד שלו.
מנהלת טובה יודעת לחולל פרויקטים שמתאימים למדיניות הרשות המקומית ולשוק היזמים, ובכך ליצור תחרות אמיתית שתעבוד לטובתכם.
המטרה שלנו היא אחת: לאפשר לכם לבחור את היזם הנכון ביותר, בלי להיות כבולים לאף גורם ובלי להסתמך על “ידע מוקדם” – כלומר, בלי שתצטרכו להכיר מראש את התחום או להבין את כל המונחים המקצועיים. בשביל זה אנחנו כאן.

גוף ניטרלי – שקיפות, אמון וחדשנות
הנה גרסה מעודכנת עם משפט על חדשנות:

גוף ניטרלי – שקיפות, אמון וחדשנות
אנחנו גוף ניהולי עצמאי שממוקד בדבר אחד בלבד: להוביל עבורכם את הפרויקט הטוב ביותר – ברמה המקצועית, הקהילתית והאישית.
כל פעולה, כל מכרז וכל פגישה מתנהלים בשקיפות מלאה מול בעלי הזכויות.
אנחנו מאמינים שאמון הוא לא סיסמה – הוא יסוד העבודה המשותפת שלנו.
אנחנו מאמצים חשיבה חדשנית ופתרונות מתקדמים, שמאפשרים לנהל כל פרויקט בצורה חכמה, יעילה ומדויקת יותר.
ההצלחה שלכם היא ההצלחה שלנו.

את מי אנחנו מייצגים?
בכל פרויקט יש מנהלת – השאלה למי היא נאמנה.
כשיש מנהלת מטעם בעלי הזכויות, אתם אלה שמובילים.
כאשר מגיעים מאורגנים, מלווים באנשי מקצוע מטעמכם, ויוצאים למכרז יזמים פתוח ושוויוני שבו כך ניתן לבחור את ההצעה המשתלמת והמתאימה ביותר – משפטית, כלכלית ותכנונית.
לעומת זאת, כשאין מנהלת מטעמכם, במקרה כזה, האינטרס של בעלי הזכויות נוטה להישאר מאחור.
מנהלת מטעמכם דואגת שקולכם יישמע, שזכויותיכם ישמרו ושהדרך תהיה ברורה והוגנת – מתחילת הדרך ועד קבלת המפתח.

איך בוחרים את המנהלת הנכונה?
אנחנו מאמינים שמנהלת טובה נמדדת בשלושה דברים: מקצועיות, זמינות ויחסי אנוש.
מאחורי המנהלת שלנו עומדת עדי וינשטיין, מתכננת ערים ובעלת ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית והתמחות בליווי חברתי ותכנון קהילתי.
הגישה פשוטה: להקשיב, להבין ולהיות שם בשביל כל אחד ואחת מכם.
אנחנו נלמד אתכם, את הרצונות, האתגרים והיכולות – ונאמר בכנות מה אפשרי ומה פחות.
עם ניסיון מקצועי, היכרות עמוקה עם הרשויות ויחס אישי בגובה העיניים – נוכל יחד להפוך חזון למקום שנעים לחיות בו.

תשובות שאלות:
מונחי ייסוד

בנייה מגרשית?
פינוי-בינוי: שם כולל לפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם בניינים ישנים נהרסים ובמקומם נבנים חדשים, תוך שיפור תשתיות ושיפור בתנאי המגורים.
התחדשות עירונית: תהליך שבו ישנם שיפורים בבניינים, בתשתיות ובשכונות קיימות.
אחוזי בנייה: מספר האחוזים המותר לבנייה במגרש נתון.
היתר בנייה: מסמך אישור שניתן על ידי מוסדות התכנון המאפשר ביצוע עבודות בנייה.
בנק מלווה: מוסד בנקאי המספק מימון לפרויקט, כולל הנפקת ערבויות לדיירים.
הטבות מס: פטורים או הקלות ממסים שונים (כמו מס שבח או מס רכישה) הניתנים בהתאם למסלול הפרויקט.
הפקעה לצורכי ציבור: הליך שבו רשות ציבורית רכשת קרקע פרטית לצרכים ציבוריים

שאלות תשובות:
מהי התחדשות עירונית?
תהליך שיפור ושדרוג שכונות קיימות באמצעות בנייה חדשה, תשתיות מתקדמות ושדרוג המרחב הציבורי.
מה ההבדל בין פינוי־בינוי לבין תמ״א 38?
תמ״א 38 / הריסה ובנייה מגרשית נועדה לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ולעיתים להרחבה או הריסה ובנייה מחדש. כיום ישנן רשויות שמציעות חלופה תכנונית המתבססת על התמ״א 38.
רשויות מסוימות מציעות חלופה תכנונית במסגרת חלופת שקד. המעניקה זכויות בנייה עד כ 400%.
פינוי־בינוי עוסק במתחמים שלמים, כולל הריסה מלאה של מספר בניינים, תכנון מחדש של השכונה, מטלות ציבריות ושדרוג תשתיות.
מהי בנייה מגרשית?
בנייה המתבצעת על מגרש יחיד, בהתאם לזכויות הבנייה שלו, ולא כחלק ממתחם התחדשות גדול. כיום ישנן תוכניות רבות המחליפות את תוכנית המתאר הארצית (תמ״א 38). רשויות מקומיות נשענות על חלופת שקד ואילו מרביתן פועלות במסגרת תוכנית מחליפת תמ״א הנקראת גם תוכנית בניינית/מגרשית. מאמר במקום.
מהם אחוזי בנייה?
היחס בין שטח הבנייה המותר לבין שטח המגרש. לדוגמה: 50% במגרש של דונם = 500 מ"ר בנייה.
מהו היתר בנייה?
אישור מהרשות המקומית המאפשר לבצע עבודות בנייה, בהתאם לתב"ע החלה על הקרקע. לא מכל תוכנית ניתן להפיק היתר.
מהו הרוב הדרוש להתחלת פרויקט פינוי־בינוי?
החוק מאפשר כיום להתחיל תהליך גם ללא הסכמת 100% מהדיירים.
לאחר התיקון האחרון לחוק:
נדרש רוב של 67% (שני שלישים) מכל המתחם ואילו מכל בניין במתחם נדרשים לפחות 60% הכוללים גם את השטח המשותף.
בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה משמעותיות אינם נכללים בחישוב הרוב.
מי נחשב “דייר סרבן”?
דייר סרבן הוא בעל דירה המסרב לחתום על הסכם התחדשות עירונית מול יזם ללא סיבה סבירה.
סירוב סביר עשוי לנבוע מ:
תמורה שאינה כלכלית עבורו
היעדר מגורים חלופיים
היעדר בטוחות
נסיבות אישיות מיוחדות
במקרה של סירוב בלתי־סביר רשאי בית המשפט:
לחייב את הדייר בפיצוי נזיקי לשכניו.
למנות עו״ד/רו״ח שיחתום במקומו ולהוציא צו פינוי.
מהן הבטוחות שהדיירים מקבלים מהיזם?
כדי להבטיח את התחייבויות היזם ניתנות בטוחות כגון:
ערבות חוק מכר בשווי דירת התמורה
ערבות אוטונומית לשכירות לכל תקופת הבנייה
ערבויות למס, לרישום בית משותף, ולמסירת הדירה
הפרויקט חייב להיות בליווי בנק מלווה, המנפיק את הערבויות.
ערבות לניהול הליכים משפטיים- מקובלת היום וניתנת על ידי היזם בעת צורך לב״כ הבעלים.
מהו בנק מלווה?
בנק המספק מימון לפרויקט ומנפיק לכל בעל זכות במתחם את הערבויות הנדרשות על פי חוק. בשלב כניסת הבנק המלווה נדרשים הבעלים לחתום על הסכם משולש ביניהם-היזם והבנק. במידה והבנקים מסרבים לתת מימון היזם רשאי לפנות לחברות מימוניות אחרות בכפוף להסכם שנחתם.
מהן יחדות התמורה שהבעלים מקבלים?
יחידת התמורה היא הדירה החדשה שמקבל בעל הדירה מהיזם במקום דירתו הישנה. הדירה גדולה יותר בדרך כלל, בבניין חדש, עם מפרט מודרני וחניה/מחסן לפי הסכם. יחידת הבעלים יכולה גם להיות יחידה מסחרית לה ניתנת תמונה מותאמת.
מהן הטבות המס בפרויקטי התחדשות עירונית?
המדינה מעניקה הטבות מס כדי להפוך את הפרויקטים לכלכליים יותר:
פטור ממס שבח
פטור או הפחתה במס רכישה
מע״מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה
היטל השבחה מופחת (ברירת מחדל: 25%)
בעלים פרטיים זכאים לפטור עבור עד שתי דירות, ולא רק אחת.
כיצד החוק מגן על דיירים קשישים?
דייר קשיש = אדם שגילו 70+ ביום החתימה הראשונה ומתגורר בדירה לפחות שנתיים.
היזם חייב להציע לקשיש אחת מהחלופות:
דיור מוגן/בית אבות
רכישת דירה חלופית
תמורה כספית לרכישת דירה
בעלי דירות מגיל 70-75 היזם בוחר עבורם את החלופה המועדפת עליו. ואילו בני 75-80 יכולים לבחור בין שתי דירות קטנות בפרויקט לבין דירה קטנה + כסף.
מקובל גם להציע לדיירים מעל גיל 65-70 סיוע באריזה ופריקה.
להוסיף על נכים
מה תפקיד נציגות הדיירים?
נציגות הדיירים מייצגת את כלל בעלי הזכויות מול כל הגורמים המקצועיים. הנציגות נבחרת בשקיפות מלאה על ידי 51% בכל חלקה, כניסה או בניין, ללא כל תמורה, ומתעדת כל החלטה בפרוטוקול מסודר. החלטות במסגרת הנציגות מתקבלות באופן דמוקרטי כאשר לכל בניין קיים קול אחד.
מדוע חשוב למנות עורך דין לבעלי הדירות?
עורך הדין מייצג את הדיירים בלבד — ולא את היזם. הוא מוודא שמירה על זכויות הדיירים, מקסום התמורות, קבלת הבטוחות, ליווי משפטי מול הבנק המלווה ועד רישום הבית המשותף.
מהו היטל השבחה?
תשלום שהוועדה המקומית גובה בגין עליית ערך הקרקע שנוצרה כתוצאה מאישור תוכנית חדשה. בפינוי־בינוי שיעור ברירת המחדל הוא 25%.
האם המתחם חייב להיות מוכרז כדי לקבל הטבות?
כן. הכרזה ממשלתית נדרשת כדי לקבל הטבות מס. הכרזה ניתנת למתחם בן לפחות 24 יחידות קיימות, עם תכנון ראשוני למספר יחידות גבוה משמעותית.
מהו תקן 21 ומדוע הוא חשוב?
תקן 21 הוא בדיקה שמאית-כלכלית שמטרתה לוודא שהפרויקט מאוזן בין כל הגורמים:
היזם מרוויח כדין
הדיירים מקבלים תמורה סבירה
הרשויות מאשרות תכנון בר־ביצוע
ללא עמידה בתקן 21 – פרויקט לרוב לא מאושר.
מהי הפקעה לצורכי ציבור?
הליך שבו רשות ציבורית לוקחת קרקע פרטית לצורך שימוש ציבורי (כגון כביש, גן ציבורי). פיצוי נדרש רק אם הופקעו מעל 40% מהחלקה.
מהו נסח טאבו?
מסמך רשמי הכולל מידע על הזכויות בנכס: בעלים, משכנתאות, עיקולים, שטח ועוד.
מי הם בעלי הזכויות?
בעלי הדירות הרשומים או הזכאים להירשם כבעלי זכויות הבעלות/החכירה בדירות המקוריות.